農地の二重譲渡～登記なしで対抗できるか？

こんにちは。本日は、農地の二重譲渡～登記なしで対抗できるかについて説明します。

◎農地法上の許可を得て購入した農地の登記を行っていなかった場合は登記を済ませた者に対抗できないか

◇相談例

●Aから農地法上の許可を得て農地を購入しましたが、その際に所有権移転登記をしていませんでした。その後、Bが農地法の許可を得て土地登記を済ませたとして土地明渡しを求めてきましたが、応じなければならないのでしょうか？

◇解説

〇Aからはじめに農地を購入したものの自分の名義にする前に、Bへの登記がついてしまったというケースです。いわゆる二重譲渡の典型であります。
・民法１７７条は先に登記した者を優先しており、このことは売買締結の時期の前後とは関係しません。本ケースのように先に農地法上の許可等を受けたとしても、自分の名前に登記手続をしていない以上、先に登記をしたBに対抗することはできません。そのため、対象の農地の所有権をBに主張できないことから、Bから農地の明渡しを求められたときには、農地を明け渡さなければならないということになります。この場合、売主は、売主としての義務、つまり、買主に登記を移転する義務が果たせないことになり、売主は契約違反をしていることになります。そのため、売主に対して損害賠償の請求は可能であります。このような状況を防止するためには、Aからの農地購入にあたり、農地法の許可等があることを条件とする売買契約を締結したときに、対象農地に対して、売買予約の仮登記をつけておくことが大切であります。この仮登記を付けておけば、仮に農地がB名義になったとしても、登記の順位が保全されておりますので、農地法の許可等を得たのがBより遅くても、農地所有権の保全はできるということになります。

※民法の考え方（不動産の物件変動）

１）不動産の物件変動の対抗要件

□民法１７７条（不動産に関する物件の変動の対抗要件）

・不動産に関する物件の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

①登記

・不動産の物件変動を第三者に主張するためには、登記という対抗要件を備えなければなりません（１７７条）。物件には排他性があるため、物件変動を外界から認識できるようにすることが求められており、登記によって物権変動を公示して、取引の安全を図っております。

②民法１７７条の第三者

・登記を要求するのは、取引の安全のためであります。そのため、民法１７７条の第三者は、登記のないこと（欠缺）を主張する正当な利益のある者に限られ、正当な利益のない者に対しては、登記がなくても、不動産の物件変動を主張できるというのが判例です。

③悪意と背信的悪意

・単にその物件変動を知っているだけの悪意の第三者に対しては、登記がないと、物権変動を主張できません。しかし、自由競争の範囲を逸脱し、登記がないという主張が信義則に反すると認められる背信的悪意者に対しては、登記なしで物権変動を主張できるというのが、判例です。そして、判例は、背信的悪意者から譲り受けた転得者に対して物権変動を主張するには、転得者自身が背信的悪意と評価されない限り、登記が必要であるといっております。

□民法１７７条の第三者

・相続人のように当事者の地位を包括的に承継した者は、当事者と同一視されますから、第三者ではありません。また、次の①～⑤の者は、登記のないことを主張する正当な利益がないので、民法１７７条の第三者ではありません。
①全くの無権利者
②不法占拠者
③詐欺や脅迫によって登記の申請を妨げた者
④他人のために登記を申請する義務のある者
⑤一般債権者→ただし、差押債権者・破産債権者など、目的物に支配を及ぼした債権者は、民法１７７条の第三者であります。

本日はここまでとします。次回、市街化区域の農地を駐車場として転用できるか？に続きます。
またのご訪問お待ちしております。